Axiology of the historial city and the cap rate. The case of the old town of Ragusa Superiore

Abstract

Il contributo affronta il tema del ruolo che il mercato immobiliare assume nei processi di valorizzazione dei tessuti urbani storici nella logica dell’approccio al valor capitale. L’articolazione, eterogeneità e multi-contestualità del patrimonio immobiliare della città storica, la molteplicità delle relazioni tra valori e prezzo, la complessa dialettica fondo/flusso, l’eterogeneità dei profili dei soggetti economici che interagiscono nel mercato, danno vita ad un assortimento di approcci all’investimento immobiliare che in questo contributo, attraverso l’analisi del saggio di capitalizzazione si intendono rappresentare. La convergenza tra valori di contesto e potenzialità inespresse da una parte e la difficoltà, in mercati non strutturati, di coordinare gli effetti dis-equilibranti dei flussi di liquidità che si concentrano in maniera spesso disorganica e repentina, e in taluni casi distorcente, pongono all’attenzione della disciplina estimativa la questione del rapporto tra mercato immobiliare e processi di riqualificazione urbana e, su un piano più generale, la questione del rapporto tra le spinte speculative dal basso e i freni posti in sede amministrativa attraverso l’articolazione degli strumenti di fiscalità locale. Sullo sfondo, alcuni elementi di teoria del capitale che hanno animato l’interpretazione delle determinazioni degli operatori a detenere o cedere immobili dall’incerto profilo economico- monetario, a causa del prevalere dei costi di riqualificazione sui valori immobiliari. Il riferimento applicativo è il centro storico di Ragusa, ove l’ampia dimensione del patrimonio immobiliare e la sua eterogeneità danno luogo a una doppia stratificazione delle caratteristiche: oggettuali e prestazionali da una parte; economiche, monetarie e finanziarie dall’altra. Le prime presiedono alla determinazione del reddito e trovano spiegazione nell’applicazione della stima diretta; le seconde presiedono al dimensionamento del saggio di capitalizzazione nell’applicazione della stima indiretta. L’applicazione si basa su un puntuale lavoro di analisi di un campione di 130 immobili tra quelli in vendita e in locazione, opportunamente caratterizzati nel segno del valore complessivo dei tessuti urbani storici e successivamente classificati in gruppi omogenei al fine di potere approfondire la relazione tra il sistema dei valori e il sistema dei prezzi.